요즘 전세 사기 뉴스 때문에 집 구하기 너무 불안하시죠? 특히 사회 초년생이나 임대차 계약 경험이 없는 분들은 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막할 수 있습니다. 😨
하지만 걱정 마세요! **안전한 전세 계약**은 꼼꼼한 체크리스트만 있다면 충분히 가능합니다. 서울시에서 제공하는 청년 맞춤형 전세 계약 안내서 내용을 바탕으로, **전세 사기를 예방**하고 소중한 **내 보증금**을 지킬 수 있는 핵심 절차들을 A to Z까지 완벽하게 정리했습니다. 딱 5분만 투자해서 보증금 지키는 법을 숙지하세요! 👇
1. 계약 전 필수 확인 사항: **전세가율**과 선순위 권리 분석
계약 전 단계에서 **안전한 주택**인지 판단하는 것이 가장 중요합니다. 주택 시세를 정확히 파악하고, 내 **전세 보증금**이 안전한지 판단해야 합니다.
🔎 **전세가율이란?**
전세가율은 **전세 보증금**이 해당 주택의 **매매가격**에서 차지하는 비율입니다. **전세가율이 70%를 넘지 않는 집**을 선택하는 것이 안전합니다. 예를 들어, 매매가격이 2억 원인 주택의 전세 보증금이 1.6억 원이라면 전세가율은 80%로 위험합니다.
① **등기부등본 열람을 통한 선순위 권리 확인**
임대인이 집을 담보로 대출을 받았거나 세금 체납이 있다면, 내 보증금은 후순위로 밀려나게 됩니다. 계약 전에 반드시 등기부등본을 열람하여 보증금보다 **우선**하는 **선순위 권리**가 무엇인지, 그 금액은 얼마인지 확인해야 합니다.
② **건축물대장을 통한 위반 건축물 확인**
건축물대장 상단에 **'위반 건축물'**이라고 표기되어 있거나 '비고'란 등에 위반 사실이 기재되어 있다면 계약을 피하는 것이 좋습니다. 이런 건물은 나중에 **이행강제금** 부과 등 문제가 발생할 수 있습니다.
2. **계약 체결** 시 확인 사항: 임대인 신원 및 특약 작성
계약서 작성 시에도 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 특히 **임대인 신원 확인**과 임차인의 권리를 보호하는 **특약 작성**은 필수입니다.
① **임대인 신원 확실히 확인**
전세 사기는 대부분 임대인이 아닌 **제3자**가 계약을 시도하는 경우에 발생합니다. 계약 시 임대인이 **직접 서명**했는지, 신분증과 등기부등본상 명의가 일치하는지 철저히 확인해야 합니다.
② **주택 임대차 표준계약서 사용 및 특약 작성**
법무부에서 배포한 **주택 임대차 표준계약서**를 사용해야 분쟁 발생 시 임차인에게 유리합니다. 계약금 지급 후 중도금 및 잔금 지급 전까지 권리 변동이 없도록 하는 **특약**을 별도 용지에 작성하고 서명받는 것이 안전합니다.
③ **공인중개사 체크**
계약을 진행하는 공인중개사가 관할 관청에 등록되어 있는지, 그리고 해당 중개사가 실제 그 사무소의 소속인지 **부동산정보포털** 등을 통해 확인하세요.
3. 계약 체결 후 필수 절차: **확정일자, 전입신고** 및 보증보험
계약을 잘 마쳤다고 끝이 아닙니다. 내 보증금을 법적으로 지킬 수 있는 **대항력**과 **우선변제권**을 확보해야 합니다.
① **전입신고 및 확정일자 신청 (즉시)**
- **전입신고:** 입주 즉시 가능한 한 빨리 진행해야 **대항력**이 생깁니다. 대항력은 다음 날 0시부터 발생합니다.
- **확정일자:** 계약서에 확정일자를 받아야 임대인이 파산하거나 주택이 경매에 넘어갈 경우, 보증금에 대해 **우선변제권**을 행사할 수 있습니다.
- **계약 신고:** 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약은 계약일로부터 **30일 이내**에 지자체에 계약 내용을 신고해야 합니다. 미신고 시 과태료가 부과됩니다.
② **전세보증보험 가입 (혹시 모를 사태 대비)**
안전한 계약을 했더라도 혹시 모를 상황에 대비하는 것이 현명합니다. **전세보증보험**은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 대신 임차인에게 보증금을 반환해 주는 제도입니다. 보증금액에 따라 가입 여부를 신중하게 고려해 보세요.
4. 잔금 지급 시 유의사항 및 **문의처**
잔금을 지급하는 당일에도 주의가 필요합니다. 잔금 지급 직전에 마지막으로 **등기부등본**을 다시 발급받아 **계약 당시와 달라진 점이 없는지** 반드시 확인해야 합니다. 임대인이 잔금 날짜 직전에 몰래 대출을 받을 수 있기 때문입니다.
① **열쇠 인수인계 시 공과금 정산**
열쇠를 인수받을 때, 이전 사용자의 미납 요금 또는 입주 날짜 전 발생한 공과금이 임차인에게 넘어올 의무가 없으므로, 공인중개사에게 확인 요청 양식을 챙겨두세요.
📞 **더 궁금한 점은 여기로 문의하세요!**
서울시 전월세종합지원센터
- 운영 시간: 월~금 09:00~17:00 (목/금은 20:00까지 연장 운영)
- 문의 전화: ☎️ **02-2133-1200~08**
- 상담 방법: 전화, 온라인, 방문
이제 전세 사기에 대한 두려움을 버리고, 꼼꼼한 준비로 안전하게 보금자리를 마련하세요! 🙌
오늘 알려드린 **전세 계약 체크리스트**를 통해 소중한 자산을 확실하게 지킬 수 있습니다. 궁금한 점이 있다면 주저하지 말고 전문가에게 문의하시길 바랍니다.
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